北京山水文远数以千万计的豪宅尚未完工:三家信托公司被40多亿参与“无证”销售的开发商所覆盖
山水文远集团财务部前员工爆料，山水文远拥有的公寓项目资产非常优秀，但由于各种运营问题，没有给公司产生正现金流。文化旅游业是一个投资周期长、回报慢的项目。自从承包镇开始建设以来，拖欠工程款的问题已经被多次报道。
有时候房企一转型，整个人生就过去了，高楼里的客人就像前世的幻影。
在北京东三环何世礼红岩路，山水文远中央公园北门旁边，矗立着一块高约三米的指路碑。石碑正中刻有简介：山水艺术大道位于国家文化产业创新区辐射范围内，以山水美术馆为核心，同时需要与保利拍卖、李可染艺术基金会、张艺谋、吴、等文化艺术家携手，打造具有全球视野的国际高水准当代艺术街区
在介绍下，“山水美术馆”镌刻大字号。沿着箭头指示的方向，它位于两个交通灯的交叉口。博物馆嵌在风景文学园东园西北角，融为一墙。“风景文学园五期二期”未完成项目位于东园西南角，围墙环绕，一片寂静，而圆圈外的园林俱乐部则是车来车往。
如今，未完成项目中的毛坯房已经被建设单位查封，以示对拖欠建设资金的不满。2020年11月4日，在山水美术馆、李可染艺术基金会美术馆等商铺门口张贴法院强制执行通知书。申请书的执行人赫然写着长城鑫盛信托，执行人是山水文远项目开发商山水文远凯亚房地产开发有限公司(以下简称凯亚)。
规模38亿、尚未完全到期的单一信托计划长城新生信托，因开发商资金链断裂，提前进入资产处置阶段。此外，国民信托和五矿信托因法律原因被起诉。
有了这个黄金地段的豪华住宅项目，真正的掌控者李哲拿到了一大笔钱，在文化旅游行业激烈运作之后，走上了变卖资产引战自救的道路。
一位深度参与上述融资项目的知情人士告诉《21世纪经济报道》记者，除了李哲进军文化旅游行业失败的原因外，主要原因是他不愿意在2018年以9万平方米的房产囤积备案价格拿到预售证书。“如果他当时拿到了预售证，销售退货就没问题了。”
三家信托公司被套超40亿
山水文远项目总建筑面积超过100万平方米。红岩路东侧有三个独立并列的园林俱乐部，分为五个阶段。
其中，东山水园又称红岩山水园，由山水园三期五期组成，五期又细分为三期三个楼盘。园林五期二期又称“园林九御”工程，是整个园林工程的最后一项工作，也就是今天未完成的工程。
根据公开的判决文件，有三家信托公司与第五期的第二期一起被锁定，都起诉了卡亚。《21世纪经济报道》记者证实，这三家信托公司都是作为渠道参与的，只负责按照客户的指示行事，不承担积极的管理职能。这也可以从裁判文书中检测出来。
恒丰银行是第一个起诉卡娅的。法院于2020年1月21日立案，国民信托作为第三方参与。在此期间，诉讼因各种原因被撤回并再次上诉。然而，民事裁决于11月10日公布
《21世纪经济报道》记者从业内人士处了解到，恒丰银行于2016年3月通过国信成立了“嘉泰四期单基金信托”，规模2.5亿元，期限2年。到期后，恒丰银行接受了国信的债权。
恒丰银行立案后，五矿信托于2020年4月29日向法院申请诉前财产保全，请求冻结卡亚及其关联公司银行账户中的存款，如存款不足，则查封、扣押其持有的其他相应价值的财产。
同时提到浦发银行北京分行出具了担保金额为7.6亿元的保函，为五矿信托的诉前财产保全提供了充分的担保。由此可知，这笔贷款目前余额为7.6亿元。
《21世纪经济报道》记者查询五矿信托官网，发现“五矿信托山水卡娅信托贷款单基金信托计划”成立于2016年1月27日，规模10.4亿元，期限3年。
到年底，长城新生信托也开始执行卡娅，这导致法院通知出现在开始。
根据该通知，北京市第三中级人民法院已经查封了位于文远山水东园1号楼、2号楼、3号楼的34处房产，这些房产均以卡亚的名义进行处置。记者通过与文远山水附近的经纪公司工作人员聊天了解到，此次查封的34处房产均为凯亚自持房产，不会涉及1、2、3号楼的住宅。
在目前的东园，由于资金链断裂，五期二期已经停售。虽然5期第三段2016年已经售罄，但也有不少业主入住。但据几个中介介绍，第三段的土地是早些时候卡亚抵押的，房产证还没有到岸。此外，东园其余建筑产权清晰。
根据通知中写明的案件编号，《21世纪经济报道》记者在中国信息公开网站上查到，该案于2020年7月8日立案，执行标的33.07亿元。
2016年11月22日，长城新城信托作为受托人，于2016年成立了“长城新生北京山水文远专项资产收益权单基金信托项目”，信托规模38亿，项目期限5年。交易对手为卡亚和共同债务人山水文远胡凯房地产开发有限公司
其中，抵押物包括三块。一、文远山水东园五期一段Kaya自持的现有房屋商业项目及相应的商业服务共用国有土地使用权，即包括上述密封的1-3层；二、东苑五期第二段在建工程86229.69平方米及相应的住宅、地下车库使用面积43982.72平方米为国有土地使用权(其中17、18、19、20、31号楼已抵押现房，共计46699.69平方米)；三、整个在建项目和卡亚拥有的“金海碧波湖花园”土地。
仅2016年，卡亚通过信托渠道获得的融资总额就达到50.9亿元，一旦失败，信托和幕后客户就被超过40亿元的资金所覆盖。有业内人士向《21世纪经济报道》推测，上述部分信托基金应属于流动资金贷款，而非单一项目贷款。
对于嵌入其中的金融机构来说，由于项目抵押物价值高，后续处置乐观，且由单一机构投资者投资，不会出现沟通问题。一位参与此事的信托高管认为，目前最应该担心的是如何处理被欺骗的所有者。“我交房款的时候，签的是借款合同，而不是购房合同。我直接把钱寄给了Kaya，没有进入监管账户。这个我们控制不了。”
转型下的“无证”销售
“山水文远五期二期”未完成工程围墙外的施工标牌上写着开工日期为2007年3月1日，竣工日期为2019年12月30日，见证了山水文远b集团的迅速崛起
卡娅的控股股东是山水文远投资集团有限公司，由李哲和他的女儿共同拥有。2001年以来，山水文远集团凭借山水文远住宅项目一战成名，定位高端住宅。此后还在北京开发了金海湖碧波别墅项目、山水广场(山水白金宫)公寓项目、山水骏景服务公寓项目。
2014年，山水文远集团与美国六旗集团签约，开启进入文化旅游产业的大门，获得浙江海盐文化旅游小镇项目、重庆璧山区文化旅游小镇项目。在2016年博鳌亚洲论坛期间接受Tencent.com采访时，李哲表示，山水文远正在从一个高品质的住宅开发商逐步转型为涵盖健康、文化旅游、金融、媒体等行业的多元化企业。
背后是越来越紧的资金链。
山水文远集团财务部前员工爆料，山水文远拥有的公寓项目资产非常优秀，但由于各种运营问题，没有给公司产生正现金流。
文化旅游业是一个投资周期长、回报慢的项目。自从承包镇开始建设以来，拖欠工程款的问题已经被多次报道。
这名前员工表示，“山水文远五期二段”建筑面积约10万平方米，2014年开始施工。主楼2016年基本完工，但山水文远集团停止施工。主要有两个原因。第一，因为当时东源的土地是作为一个整体来看的，在其他楼盘已经卖完的背景下，“山水文远五期二段”项目的楼盘只会卖一半。其次，李哲希望在几年内将房价翻一番。2019年因资金短缺推出。
一位深度参与上述融资项目的知情人士告诉《21世纪经济报道》记者，除了李哲向文化旅游产业转型失败外，主要原因是他不愿意在2018年以9万平方米的备案价格获得预售证书。“如果他当时拿到了预售证，销售退货就没问题了。”
记者在北京市住房和城乡建设委员会官网上梳理了备案信息，了解到2007年至2020年12月10日，除“山水文远五期第二段”外，文远整个山水东园共有22栋房屋登记备案，其他房屋全部备案，而“山水文远五期第二段”项目仅在19层备案。
整个山水文远东园的所有权备案时间跨度为12年，备案售价从2007年的每平方米1万元涨到2019年底的每平方米10万元。
2019年3月，山水文远集团召开新闻发布会，为“山水文远五期二期”项目造势，命名为山水文远九宇，并与丽思牛、链家、我爱我家等9家房地产经销商签署合作协议，设定销售目标60亿元每台。
如今，大量针对卡亚的判决文件还包括一些寻求收回拖欠销售佣金的房地产经纪公司。
据上述知情人士透露，目前“山水文远五期、二期”项目的大部分楼盘尚未售出，部分销售回款已进入信托监管账户。他还承认卡娅在销售过程中有违规行为，部分销售款项没有进入监管账户。
此前，有多家媒体报道称，2019年7月，随着现房的展示和开发商补签购房合同的承诺，不少业主与Kaya签订了不同版本的《嘉泰4期单一资金信托抵押合同》和《借款合同》，付款金额从一百万到一千万不等。
这些借款都没有进入信托监管账户。据上述高管称，李哲正在寻求引入合作伙伴，以振兴未完成的项目，并加快现有资产的处置。比如今年年中，浙江海盐的项目已经卖给融创，北京山水骏景服务公寓的全部股权正在出售。
在实地考察期间，《21世纪经济报道》记者获悉，凯亚已将北京山水文远物业管理服务有限公司出售给何新智慧(北京)物业服务有限公司.开心宝显示工商变更信息发生在2020年7月28日。
据中国高管信息公开网消息，截至2020年12月11日，李伟未履行支付义务的债务总额目标已超过36亿元，债权人包括厦门银行北京分行(7607万元)、长城信盛信托(33亿元)、浙商银行(2097万元)等。卡亚执法案件78起，除京03(2020)1676号有2亿元的执行目标外，其他目标主要在千万和百万范围内。
